今天这篇文章是我在日本这几天关于日本房产泡沫破灭的思考。
1
很多人说日本因为签了广岛协议，然后导致股市一泄千里，楼市泡沫破灭，然后日本进入倒退的10年。
实际上，并不是这样的。美国可能只是助推剂，过程其实还是日本人自己的造成的。
80年代，里根政府接手卡特政府后，为了缓解卡特遗留的高通胀，里根政府要采取高紧缩的政策，主要表现在高利率上。
然后导致大量的热钱回流到美国，造成了美国的出口额下降，进口额的上升，对美国的长期经济造成不利影响。
于是里根政府又想到了让美元贬值。但各个国家的的外汇储备还是以美元为主，一旦美元再次陷入暴跌状况，各国的外汇账户将出现明显的亏损。
黄金和美元的兑换关系已经随着布雷顿森林体系崩溃而结束，因此各国甚至无法将美元兑换为黄金来避险。
所以美元是强势的，各个国家只能选择让美元在一定程度上贬值，然后本国货币升值。
日本就是这样的一个国家，但日本政府在前期是乐于看到日元升值的，因为日本当时看到了一个巨大的市场。
中国的改革开放，10亿人口的一个国家，这得是多大的消费潜力。
所以80年代日资企业大量进入中国投资，投资了不少的企业。
大量的海外投资，日本国内企业的发展迅速扩张，经济非常繁荣，人们突然发现自己变得很有钱，信心十足，异常膨胀。
在这个时候，日本政府做出了一个防患于未来的金融决策—调低利率，防止本国货币快速升值导致高贸易逆差。
然后出现了和我们这几年很相似的经历：
大量的钱流向楼市和股市，人们把钱用作各种投资，也不愿意留在银行里，甚至房地产贷款利率很低，人们纷纷通过高杠杆买房。
和前几年相比，人们变得非常有钱，为了避免存在银行贬值，大量投资，风险意识迅速降低。
人们的信心是建立在：
日本已经成为第二大经济体，政府会解决所有金融问题，政府不会让泡沫破灭的。
日本每年大量的印钞票，以及人们释放出来的巨大的买房投资需求，让很多不是房地产的企业，如丰田，日立等企业也纷纷进入房地产市场。
然后导致土地价值迅速上涨，各个银行对只要是企业买地就大量借贷。随后房价也迅速攀升。
但接下来日本政府意识到：这样下去肯定要出问题。
房地产产业是不是能持续保持日本繁荣，促进房地产发展是不是能成为日本的治国方针？
如果不能，该走向何处？
2
二战以后，日本有两个被称为不变的基本国策，一个是
基本农田制度
，一个是
科技兴国战略
。
基本农田制度和我们国家的相似，都是保证耕地面积，粮食能不受其他国家限制。
科技兴国也和我们相似，山地和沙漠占我们绝大多数的国土面积，我们实际上是一个资源匮乏的国家。
日本政府当时意识到，如果持续的让资金进入房地产市场，实业注定受到影响，出口也会大幅度下滑，
出口和进口的本质是交换自己国家缺乏的商品
。
如果20年后发展中国家发展起来了，价格优势失去的日本商品如果连技术优势都失去了，该怎么办。
日本的住宅市场价格，自55年设立日本住宅公团到85年一直就是由政府主导。所以，日本政府把泡沫捅破有足够的社会基础。
从1989年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。
在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。突如其来的加息，让日本人懵了。
因为当时日本人坚定的认为：
他们只有一个东京。东京的各种资源都是稀缺的，所以东京都市圈周围的房价一定不会破。
但日本政府还是果断得刺破了泡沫，随后发生的一切大家应该都听过。
3
这次在静冈，房产交易的机构偏少，而且主要是以租房信息为主。
也许是静冈太小，但日本年轻人的确很少有买房的，甚至结婚也是以租房为主。
目前在日本买房，土地是永久性的。每年都会征收固定资产税和都市规划税，日本的固定资产税标准税率为1.4％，都市规划税的税率上限为0.3％。
比如一家人刚买了一套新建的别墅，土地的评价额为1800万，约合120万元人民币，（1日元=0.0663人民币元），建筑物的评价额为1200万。计算方法如下：
固定资产税为= 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/6 × 1.4% +1200 × 1.4% × 1/2= 12.6万
城市规划税 = 土地部分 + 建筑物部分= 1800 × 1/3 × 0.3% +1200 × 0.3% = 5.4万
每年都要缴纳这个数字：年度缴纳保有税额 = 固定资产税 +城市规划税 = 18万日元，约合1.2万元人民币
在日本大阪这样的城市，一个
20来平
的房子可以做到
2个
房间，一个月租金至少
5万日元以上
。
今天的汇率来算，3000元以上。最关键的是，
50万
应该就能买一套这样的房子。
租售比很高
。所以在日本买房，
如果考虑长线投资，还是可以的
。
也难怪身边有很多朋友去日本买一处小房子，做Airbnb，有时候就干脆自己去度假。
4
上周，群友说杭州崇贤有个楼盘开盘，一个身上满是泥的建筑工人抢了一套房，然后和身边的售楼员说我全部家当就100万，投进来就希望涨到200万。
这样的心态，和当年的日本房产泡沫时期的人们是一样的。
人们面对金钱，心理扭曲。
这样的社会现象是我们应该警惕的。
如今的日本很少看到老百姓炒房，首先这么多年，日本完善了房地产各项制度，其次是人们的心态开始变得平和。
走在路上，每个人脸上都洋溢着笑容，道路干净，服务意识极强。
房间虽小，但充分利用空间，收纳的非常整齐。
这样的幸福，是建立在经历阵痛后换来的。
我们做的，是要想明白：
房子是被当做工具来用还是被当做古董来收藏。
也许我们都知道这都是泡沫，但我们依然认为：
大城市的资源是会越来越紧缺的。
政府是不会让楼市泡沫破灭的。