上海易ju房地产研究院日前发布的《全国百城住宅库存报告》显示，全国100个城市当前新建商品住宅库存总量为2016年8月份以来的最高值，其中三四线城市库存积压较为明显。据中国证券报记者不完全统计，近期至少有19个城市及地区出台鼓励性购房政策，激活刚需和改善型购房需求，缓解库存压力。
库存增长
12月10日，上海易ju房地产研究院发布《全国百城住宅库存报告》。截至11月底，全国100个城市新建商品住宅库存总量为52110万平方米，环比增长2.1%，同比增长2.1%；连续4个月环比增长，连续36个月同比增长。当前百城库存规模为2016年8月份以来的最高值，创5年来新高。
截至11月底，100个城市中一、二、三四线城市的新建商品住宅库存总量分别为3052万、26571万和22487万平方米，环比增速分别为3.2%、1.5%和2.6%，同比增速分别为-2.9%、-0.9%和6.7%。三四线城市库存攀升明显，连续37个月库存同比增长。
从库存去化周期看，11月，100个城市新建商品住宅存销比，即库存去化周期为12.5个月。2016年8月以来，百城去化周期在10个月上下波动；今年下半年开始，存销比出现拉升。其中，一、二、三四线城市新建商品住宅存销比分别为10.2、11.9和13.8个月。
激活需求
近期，湖南衡阳、江苏海安、重庆万州等19个城市和地区出台鼓励性的购房政策，促进房地产市场平稳健康发展，主要通过三种方式激活刚需和改善型购房需求。
部分城市推出购房补贴，并设置了一定期限。。
具体看，对2021年12月1日-2022年1月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的50%。对2022年2月1日-3月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的30%。对2022年4月1日-5月31日期间购买新建商品住房的，补贴所交契税的15%。对2021年12月1日-2022年5月31日期间购买地下车位的，补贴所交契税的80%。
有的城市调整限购政策。。。根据西安2018年发布的政策规定，限价商品房自不动产权证登记之日起5年内，不得上市交易、不得购买其他住房。。该政策客观上为限价房购房者认购商品房降低了相关条件。
11月30日，《保定市全面推进被动式超低能耗建筑产业发展实施方案》发布。方案明确，为积极促进市场需求，对被动式超低能耗建筑商品房项目取消销售价格限制。购买被动式超低能耗商品住宅可不受区域性商品住房限购政策的限制。此外，使用住房公积金贷款购买被动式超低能耗建筑自住住宅的，贷款额度上浮20%。
有的城市给予人才购房补贴。根据《芜湖市青年英才购房补贴发放实施细则》，对符合条件的青年英才给予购房款最高10%的补贴。其中，青年英才购、租房补贴不同时享受。12月7日，江苏南通下辖海安市发布通知称，可最高按每平方米600元、最低每平方米300元标准给予购房补贴。具体补贴标准按照人才层次划分。
易ju研究院智库中心研究总监严跃进预计，12月份和明年一季度，三四线城市将在购房政策方面进一步松绑，以激活刚需和改善型购房需求，缓解去库存压力。
中指研究院指数事业部研究副总监陈文静认为，预计将有更多城市跟进，以稳定市场。部分市场调整较大、去库存压力较大的城市会发放购房补贴、提升公积金贷款额度，或采取其他措施促进成交。楼市调控政策存在边际放松预期，但大幅放松的可能性很小。
房贷利率回落
从房贷利率看，11月贝壳研究院监测的100多个城市主流首套房贷利率为5.69%，较10月回落4个基点，二套房利率为5.96%，较上月回落3个基点。11月平均放款周期为68天，较上月缩短5天。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，自10月房贷利率出现年内首次环比回调后，11月利率再次下降，信贷环境继续改善；放款周期自4月以来首次缩短，银行放款力度加强，房地产市场的合理资金需求正得到满足。当前，部分城市房贷利率较高，放款周期超过4个月，在满足合理资金需求的导向下，后期有向下调整的空间，预计下月市场房贷利率继续回调，放款速度加快，利于改善购房预期，促进市场成交筑底回升。预计明年房贷供需关系将回归正常，有利于市场平稳发展。
推荐理由：
效果图
中山星河盛世基本信息
单价
待定
产权年限
70
区域商圈
南头镇金盛隆
户型
三居室(139.00㎡)三居室(123.00㎡)二居室(99.00㎡)
收房时间
2023年4月2日
开盘时间
2021年8月21日加推1#
动态：
中山星河盛世2023年4月2日。12000元/平方米起。容积率3。新获得预售许可证：中建房（预）字第2021310号，涵盖楼栋6#。中山星河盛世位于：南头大道中首排。
项目简介：
中山星河盛世，由星河控股集团投资开发，亦是星河集团首次进驻中山之作。项目占地约3.1万㎡，住宅建筑面积约8万㎡；身处轨道交通高速发展繁荣的时代，项目距城轨南头站仅一公里，通达广珠深，执掌大湾区；项目两公里内包揽金盛隆购物广场、穗西市场等6大综合商业体和南头公园等4大公园景观，便利生活轻松实现。 星河盛世项目旨在打造成为城市高端住宅，绿化率约38%，高级社区园林配套，好风光触手可及；主力户型是79-139㎡户型，户内空间结构南北通透；我们项目社区致力于“打造全龄趣玩儿童社区丨连接人与社群关系的儿童成长运营服务体系”，由会客厅广场、核心景观花园、活力景观带三大板块组成，打造高端公共空间，享优品质生活。
推荐理由：
效果图
保利天珺基本信息
单价
待定
产权年限
70
区域商圈
东区
户型
三居室(118.00㎡)三居室(107.00㎡)二居室(89.00㎡)
收房时间
2023年年底交房
开盘时间
2021年11月27日
动态：
保利天珺2023年年底交房。20000元/平方米起。带装修交房。在售户型有：89平-118平2居-3居。2021年11月27日。
项目简介：
保利天珺位于中山东区长江北路东侧，属于岐江新城、东区经济总部核心位置。岐江新城总规划面积33平方公里，包括东区、石岐区、火炬开发区和港口镇部分用地，打造集产业、服务、生活、休闲、景观和交通为一体的城市新中心，是未来中山的心脏，承载着城市的焕新。项目总规划13栋高层，以及1栋自建配套幼儿园，占地面积8.29万方，总建筑面积33.42万方，规划总户数2302户，车户比为1.1：1。项目采用中心花园结合组团式布局，围合各个独立小组团，满足日照通风要求之外还规避了户与户之间的视线干扰。项目周边城市配套齐全，商业配套：远洋大信新都汇、石岐大信新都汇、万民汇广场、保利国际广场、利和广场、星河COCOCITY广场、沙岗墟市场等；景观休闲配套：滨河体育公园（规划）、五马峰公园、紫马岭公园、石岐文化公园、蝴蝶桥社区体育公园等；教育配套：K15阿丁莱国际学校、白沙湾学校、水云轩小学、东区小学、中山市实验中学、中山职业技术学院、电子科技大学等；医疗配套：中山市第二人民医院、中山市人民医院、博爱医院等，一站式配套。小区内部配备自建幼儿园、恒温泳池会所、社区图书馆、四点半学堂等，家楼下即享高端配套。项目采用保利“天”字系产品，国企品牌，品质保障。
推荐理由：
效果图
金鹰半山花园基本信息
单价
均价19000元/平方米
产权年限
70
区域商圈
石岐区假日商圈
户型
三居室(125.00㎡)二居室(84.00㎡)三居室(124.00㎡)
收房时间
2021年3月交房
开盘时间
2021年10月17日加推6#
动态：
金鹰半山花园19000元/平方米。项目为高层板塔结合。容积率3.6。共840户。主力户型为41平-188平1居-4居。
项目简介：
完美金鹰半山花园位于中山石岐区，位于城脉兴中道上，南接孙文路，东邻假日广场，北面由电子科技大学中山校区以及中山市人大、中山政协等重要建筑环绕。 完美金鹰广场为耗资40亿打造的58万㎡城市标杆综合体，包括238米石岐地标写字楼、商务酒店、购物中心、公寓、住宅等； 其中金鹰半山花园为10栋18至30层的小高、高层住宅组成，共840户，建筑面积18万平米；点状围合式布局，整体南北对流；容积率仅2.87，车位比例1：1.7，园林为立体叠水园林，获得第六届艾景奖年度优秀景观设计。 项目区域优越，自身及周边配套丰富，作为城区标杆项目，现房发售，旨在为中山打造完美的人居体验。
推荐理由：
效果图
招商禹洲·云鼎府基本信息
单价
均价23500元/平方米
产权年限
70
区域商圈
火炬开发区太阳城
户型
三居室(105.00㎡)四居室(117.00㎡)四居室(127.00㎡)
收房时间
2022年12月31日
开盘时间
2021年7月24日
动态：
招商禹洲·云鼎府23500元/平方米。2022年12月31日。容积率3。招商禹洲·云鼎府楼盘地址：湖中路2号。物业费：3元/㎡·月。
项目简介：
招商禹洲·云鼎府，约27万㎡公园湖居样本，中山市内少有的人居生态大盘，深中城芯优质资产。坐落中山东，前海西，火炬政务圈&生活圈，距深中通道黎村出口约6KM，畅享湾区便捷生活。距得能湖公园约100米，下楼即享约240亩得能湖公园休闲配套，与国际会展中心仅一路之隔，约600米即达太阳城商圈，周边9所学校环伺左右，全龄段覆盖。 项目采用U型建筑布局，引湖景入小区，最大化吸纳景观，项目规划共15栋33-34F高层产品，3栋33F复式产品，及12栋叠墅4F产品。目前高层产品建面约89-117㎡三四房火热在售，全南向阳光户型设计、一线园林中轴美景尽收眼底，高层采用一线知名品牌精装，以准现房品质，开启湾区梦想生活。